Pergunte a um brasileiro comum o que ele acha de ficar com uma "posição comprada de R$ 100 mil em índice Ibovespa futuro". Provavelmente receberá de volta uma cara de espanto e um comentário do tipo: "Hein? Do que você está falando?"
O leitor também não deve se assustar com o primeiro parágrafo desta coluna, porque o objetivo aqui não é discutir contratos derivativos, mas um aspecto interessante sobre a percepção de risco do investidor.
Afinal, a maioria das pessoas nunca ouviu falar de derivativos e nem tem interesse de saber como eles funcionam.
E mesmo que a lógica desse tipo de instrumento financeiro seja explicada, é natural presumir que o interlocutor vai considerar o produto complicado e arriscado.
Ainda assim, segue uma breve tentativa, que ajuda a fechar o raciocínio. Em linhas gerais, uma posição comprada em índice futuro no valor de R$ 100 mil permite que o investidor tenha a rentabilidade que teria se tivesse efetivamente uma carteira de ações nesse valor aplicada em papéis do Ibovespa, mas com uma grande diferença. Ele não precisa ter os R$ 100 mil disponíveis imediatamente, mas apenas uma fração desse valor, que é depositada na BM&FBovespa como margem de garantia. Ufa!
Para efeito explicativo, imagine que essa margem seja de R$ 30 mil (na prática, é menor).
Como foi dito acima, o apelo é a alavancagem proporcionada pelo derivativo, que é a capacidade de multiplicar a rentabilidade sem ter o dinheiro todo. Basta que o Ibovespa suba, vamos supor, 30% em determinado período, de três anos, por exemplo, para que o aplicador passe a ter uma posição de R$ 130 mil, dobrando o valor inicialmente investido, que era de R$ 30 mil.
Parece complicado. E por isso mesmo pouquíssimos pequenos investidores entram numa operação aparentemente arriscada como essa, ou pelo menos não no âmbito do mercado de valores "mobiliários".
É importante fazer essa ressalva porque milhares de brasileiros fazem isso regularmente e, sem medo, no mercado "imobiliário".
Compram um apartamento na planta, adiantando cerca de 30% de seu valor até as chaves, apostando na valorização do bem até o momento da venda, cerca de dois ou três anos depois de fechar o negócio. A grande vantagem é que passam a ter direito sobre 100% da valorização do imóvel durante a construção, mesmo só tendo desembolsado uma fração do valor total.
Dá para notar a semelhança?
É claro que,se a pessoa considera morar no apartamento que está comprando, e já possui condições financeiras para pagar ou financiar os 70% restantes do valor do imóvel, vive uma situação diferente.
Mas quem faz a operação sem ter condições ou planos de comprar o imóvel, apenas apostando (ou especulando) que preços de apartamentos "sempre sobem", precisa tomar cuidado.
Se uma alta de 30% no valor do apartamento dobra o capital investido, uma baixa semelhante zera todo o aporte inicial.
E a pessoa ainda fica com a dívida referente aos outros 70% para pagar - lembrando que o saldo devedor não diminui junto com o valor do apartamento. Pelo contrário, ele é corrigido pela inflação.
Mas, de novo, por que se preocupar se os preços dos imóveis só sobem? O índice FipeZap recém-divulgado confirmou que, apesar da tão discutida bolha imobiliária, os preços não deixaram de subir no ano passado, tendo acumulado alta de quase 14% em São Paulo ao longo de 2013.
Mas não custa lembrar que desempenho passado não é garantia de desempenho futuro. Do fim de 2007 para cá, os preços dos imóveis em São Paulo acumulam alta nominal de 195%, e o avanço de 14% em 2013 foi o menor da curta série de seis anos, o que indica perda do vigor em relação ao boom que se viu entre 2009 e 2011.
Além disso, dois outros fatores devem ser levados em consideração quando se analisa o mercado imobiliário.
Um deles é a renda do trabalhador. Apesar de ela ter subido 20% acima da inflação desde 2007, isso não chega nem perto do salto real de 115% nos preços dos imóveis no mesmo período.
Esse descompasso só não prejudicou de forma relevante a aprovação dos financiamentos até agora (já que as parcelas não podem comprometer mais de 30% da renda), porque os prazos máximos foram estendidos e os juros reduzidos (especialmente nos bancos públicos), o que fez um contrapeso pontual nesse processo (e a elevação do limite do SFH segue na mesma linha).
O segundo fator de atenção é o aluguel, que não está conseguindo acompanhar no mesmo ritmo a alta dos preços dos imóveis, o que se traduz em taxa de retorno mais baixa para os locadores. Conforme o índice FipeZap, a rentabilidade média mensal era de 0,71% em janeiro de 2008 e veio caindo de forma sistemática até 0,45% em dezembro de 2013.
Enquanto o juro básico vinha caindo, essa queda contínua na rentabilidade dos aluguéis tinha pelo menos uma justificativa racional. Mas, desde abril, quando a Selic voltou a subir, o cenário mudou. Com a renda do aluguel menos competitiva ante as aplicações indexadas ao CDI, não será surpresa se algum ajuste para baixo nos preços dos imóveis vier.
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